top of page

הטוב הרע והמכוער ברפורמת הדיור בפורטוגל "Mais Habitação"

עודכן: 28 באוג׳ 2023

התכנית הממשלתית להורדת מחירי הדיור או בשמה בפורטוגל "Mais Habitação" או "יותר דיור",

היא חבילת צעדים מקיפה ויחסית אגרסיבית שנועדה להתמודד עם העלייה המתמשכת במחירי הדיור והשכירות בפורטוגל.

צעדים אלו מגיעים לאחר שאפילו העלייה בריבית, שציננה את שוקי הנדל"ן בעולם בשנה האחרונה לא הצליחה להשפיע על שוק הנדל"ן הפורטוגלי הרותח שהפגין עלייה יוצאת דופן של 11.4% במהלך 12 החודשים המובילים לרבעון השני של 2023. זאת כאשר מחירי השכירות הפגינו עליה דומה.

עליות אלו במשולב עם העלייה הכללית ביוקר המחיה בשנה שלאחר ההתאוששות מקוביד, הובילה ללחץ ציבורי גובר לנקוט פעולות שמטרתן מיתון שוק הנדל"ן. בעוד שכל המפלגות, מכל קצוות הקשת הפוליטית מעוניינות לפתור את מצוקת הדיור, קיימת מחלוקת עמוקה לגבי גורמי השורש ובהתאמה, לגבי הפעולות הנדרשות.

לדעת רבים, הצעדים המוצעים קיצוניים מצד אחד, ומצד שני מהווים לא יותר מ"פלסטר" כך שאולי יצננו את השוק בטווח הקצר, אבל בסופו של דבר יגרמו לאפקט בומרנג ולהמשך עליות מחירים, זאת מכיוון שהם אינם מעודדים בניה, ויתרה מכך, עלולים להניע בעלי דירות ומפעילי דירות נופש למציאת דרכים יצירתיות לעקיפת החוקים ואף לעבוד בצורה בלתי חוקית (ללא רשיון, ללא תשלום אגרות, וללא דיווח מיסים).


הרפורמה כבר אושרה על ידי הפרלמנט, שם הממשלה נהנית מרוב מוחלט של המפלגה השלטת, ב 19.7 אך היא עדיין ממתינה לאישורו של נשיא הרפובליקה מרסלו סוזה, שיש לו את הסמכות להטיל וטו על חלקים ממנה, או לחלופין לשלוח אותם לבית המשפט לחוקה כדי שיקבע האם הם מנוגדים אליה (בדומה לפסילת חוקים אפשרית דומה על ידי בג"צ). ראש הממשלה אנטוניו קושטה כבר הודיע כי פורטוגל היא מדינת חוק והוא יקבל כל פסיקה של בית המשפט.

ההחלטה של הנשיא מרסלו אמורה להתקבל ממש בכל יום ותפורסם בימים הקרובים.

(*עריכה* 21.8.23: הנשיא הטיל וטו על ההחלטה. הממשלה שלה רוב בפרלמנט כבר הודיעה שהיא תעביר את התוכנית שוב, ייתכן בשינויים מינוריים, עד סוף השנה הנוכחית)

ריכזנו בבלוג זה סקירה של השינויים הרלוונטיים הצפויים לבעלי דירות ולמשקיעים, אך לא התייחסנו לכל חבילת הצעדים שאושרה בפרלמנט, מאחר והיא כוללת גם אלמנטים רבים שאינם רלבנטיים במישרין למשקיעים זרים. חלק נוסף ברפורמה כולל הקלות משמעותיות ברגולציה על אישורי בניה וצפוי לקצר משמעותית את הזמן והבירוקרטיה הנדרשים לשיפוץ נכס או בניה שלו. בשינוים אלו נדון בפוסט אחר. מדריך זה מבוסס על מיטב הבנתנו את המצב אך אינו מהווה בשום אופן חלופה להתייעצות מקצועית עם רואה חשבון ו/או עורך דין מוסמך ואינו מהווה המלצה לנקיטת פעולה או השקעה.


השינויים העיקריים והשפעתם:

התכנית מציגה מספר שינויים מרכזיים, בחלקם חיוביים, ובחלקם שליליים מנקודת המבט של בעלי נכסים:


שכירות:

המס על הכנסה מדמי שכירות מופחת מ-28% ל-25% בחוזים של עד 5 שנים. הפחתה זו תחול רק על חוזים שנחתמו לאחר כניסת החוק לתוקף, ורק אם שווי דמי השכירות לא יעלה על הערכים המקסימליים שנקבעו בכל אזור ביותר מ 50%. חוזי שכירות ארוכים יותר מתועדפים משמעותית ואלו ייהנו מהפחתה גבוה יותר של מס – 15% להשכרה של בין 5-10 שנים, 10% לחוזים בין 10-20 שנה ו-5% לחוזי שכירות ארוכים מ 20 שנה. למרות האטרקטיביות לכאורה בשיעור מס נמוך בחתימה על חוזה ל 20 שנה, המשמעות היא שתישארו תקועים עם אותו שכר דירה (שניתן לעדכן כל שנה בשיעורים הקבועים בחוק – כרגע 2%) ואותו שוכר לתקופה ארוכה מאוד, גם אם יוסרו המגבלות הנוכחיות על העלאת שכר דירה, כך שכדאי לקחת גם את זה בחשבון אם שוקלים אפשרות כזו. שיעור עליית שכר הדירה הממוצע בפורטוגל היה בשנים האחרונות כ 10% כל שנה.


פטור של 10% על ההכנסה החייבת בדמי שכירות עבור חוזים של עד 5 שנים (עבור חוזים ארוכים יותר הפטור גבוה יותר). כלומר רק 90% מדמי השכירות חייבים במס.


המשמעות המעשית של שני השינויים האחרונים היא למעשה הפחתה אפקטיבית של המס על הכנסה משכירות באופן יחסי של כ 20% לערך של 22.5% לעומת שיעור המס של 28% לפני השינוי. עבור בעלי דירות ישראלים החייבים בדיווח בישראל יכולה להיות לשינוי השפעה כתלות במס השולי שלהם בישראל. מומלץ להתייעץ עם רואה החשבון שלכם לגבי כיצד שינוי זה יכול להטיב איתכם.


תקרת התייקרות לשכר דירה – בעלי דירות יוכלו להעלות את שכר הדירה בערך מקסימלי של 2% כל שנה וזאת ללא קשר לשיעור האינפלציה. ערך זה יכול להתעדכן מעת לעת.


מגבלה זו לא תחול על דמי שכירות נמוכים מהערכים שנקבעו לכל איזור. יצוין כי בסיס דמי השכירות הוא שכר הדירה הרשום האחרון במהלך 5 השנים האחרונות, כך שההגבלה על העלאת שכר הדירה תהיה יחסית לשווי החוזה האחרון, אפילו אם חוזה זה היה בתוקף לפני שהמשכיר הנוכחי הפך לבעל הדירה. יתרה מכך, ההגבלה חלה על כל סוגי החוזים, מה שאומר שהיא חלה גם על חוזי שכירות לתקופות של פחות משנה - חוזים לטווח בינוני (לתקופה של חודש בודד או מספר חודשים). באם הדירה הייתה בשוק השכירות לטווח קצר בחמש השנים האחרונות, הייתה ריקה, או שימשה למגורים של בעל הדירה במשך תקופה זו מגבלה זו אינה בתוקף. מכיוון שכך, דירות מסוג זה הן אטרקטיביות יותר לרכישה כעת וניתן לגבות עליהן שכר דירה שאינו מוגבל.


עידוד שכר דירה במסגרת תכניות שכר דירה בר השגה והשכרה לסטודנטים - פטור ממס הכנסה אישי וממס חברות על הכנסות מנכסים הנכללים בתוכניות עירוניות להשכרה בעלויות משתלמות או המשמשים למגורי סטודנטים.


פטור ממס למשכירים המשכירים את נכסיהם בתכניות שכירות ברת השגה: משכירים יכולים להיות פטורים מתשלום ארנונה (IMI) ומס קניה (IMT) אם הם ישכירו את הנכס במחיר נמוך משווי השוק.


עידוד העברת נכסים מהשכרה לטווח קצר (Alojamento local) להשכרה למגורים -

פטור מלא ממס הכנסה אישי או ממס חברות עד ל 31.12.2029 למי שיעביר נכס בבעלותו מהשכרה לטווח קצר (AL) להשכרה לטווח ארוך. התנאי הוא שרישיון ה AL התקבל לפני סוף 2022 וכי חוזה השכירות החדש נרשם עד ל 31.12.2024.


קל יותר לפנות שוכרים שאינם משלמים - כדי להגביר את אמון בעלי הדירות ולעודד השכרת נכסים המדינה מפשטת את תהליך הפינוי של דיירים שאינם משלמים. כעת בקשות פינוי יוגשו לגוף ממשלתי מיוחד, ולדייר יהיו רק 15 יום להגיב או להתנגד לבקשה. במידה ודייר אינו משלם לתקופה של מעל שלושה חודשים, המדינה תכנס בנעליו ותשלם שכר דירה עד לתקרה חודשית של 1140 יורו ועד לסכום כולל של 6849 יורו (נכון ל 2023). כך המדינה תהיה גם אחראית לגביית החוב מהדייר דרך מנגנון האכיפה שלה.


עבור רוב בעלי הדירות הזרים שני שינויי הרגולציה הרלוונטיים ביותר הם: בצד החיובי - הטבות המס המשמעותיות על הכנסות משכירות לטווח ארוך, אשר למעשה מפחיתה את נטל המס ל-22.5% שהם ירידה יחסית של 20% בהשוואה לשיעור היום (28% ), ובצד השלילי - תקרה של 2% על העלאת שכר הדירה. יש לזכור כי הגבלות אלו לא יחולו על מי שיגבה דמי שכירות נמוכים מאלה שבטבלה (לדוגמה):


דירת שלושה חדרים T2

דירת שני חדרים T1

סטודיו T0

מועצה


1150

900

600

ליסבון

1000

775

525

פורטו

1000

775

593

קאישקאיש

600

478

478

וילה נובה דה גאיה


פעולות שניתן לעשות כדי להתגונן מהמגבלות החדשות:

  • אם אתם מחדשים חוזה בימים הקרובים, כדאי לנסות לרשום אותו על ערך גבוה יותר. התייעצו עם חברת הניהול או עורך הדין שלכם כיצד ניתן לעשות זאת.

  • עבור מי שמחדש חוזה לאחר כניסת החוק לתוקף – ניתן להציע שירותים נוספים בתשלום חיצוני לשכר הדירה, לדוגמה – חשמל, מים ואינטרנט כלולים במחיר, השכרת רהיטים, שירותי תמיכה לתיקונים של חברת הניהול ועוד. הכנסות של עד 13,500 יורו (נכון לשנת 2023) הן פטורות ממע"מ בפורטוגל. התייעצו עם רואה החשבון או עורך הדין שלכם בנוגע לאפשרות שלכם להציע שירותים נוספים בתשלום בנוסף לשכר הדירה.

  • בכל מקרה כדאי לזכור כי יש הוצאות רבות שניתן לנכות מההכנסה החייבת מדמי שכירות:

- עבודות שימור ותיקון בנכס המושכר

- ארנונה (IMI)

- הוצאות ועד בית

- כל עמלה המשולמת לסוכני נדל"ן הנובעת מכריתת הסכם שכירות ביניכם לבין השוכר.

- בקשו מרואה החשבון שלכם לקחת בחשבון את ההוצאות הללו כאשר הוא מגיש את הדוח השנתי.


שינויים בפעילות ההשכרה לטווח קצר (AL – Alojamento local):

באופן כללי, החוק החדש ללא ספק עוין את מגזר ה AL (השכרה לטווח קצר, לתיירים) וקובע מספר רב של תקנות, אגרות, ומגבלות על מנת להגביל פעילות חדשה ועל מנת לשכנע בעלים קיימים של פעילות כזו להעביר את דירתם לשוק ההשכרה לטווח ארוך.

תוקפם של רשיונות קיימים יפוג עד לשנת 2030 – כאשר בשנה זו ניתן יהיה (לא מובטח) לחדש אותם לתקופות קצובות של 5 שנים כל פעם. מגבלה זו לא תחול על כל נכס שיש לו משכנתא פעילה בבנק בתאריך 31.12.2029. אם לקחתם משכנתא על הנכס שרכשתם והיא לא שולמה במלואה בסוף 2029, הרישיון שלכם יישאר בתוקף.

מס מיוחד על מפעילי דירות לטווח קצר – אגרה מיוחדת המבוססת על מיקום הנכס וגודלו תגבה ממפעילי AL. העמלה תגבה כל חודש יוני עבור השנה שעברה. אגרה זו תגבה גם אם הנכס לא הרויח כסף כלל בשנה הקודמת או הפסיד כסף ולא ניתן לנכות אותה כהוצאה. ערכים מינימום ומקסימום מייצגים לדירות בגודל שונה (בהתאם לאזור) מובאים בטבלה מטה. ההיטל הוא ביחס ישר לשטח הדירה.


היטל מיוחד (טווח כתלות באיזור, ערך ביורו)

גודל הדירה (מ"ר)

829 - 1106

52 או קטנה יותר

1148 - 1531

72

1452 - 1935

91

1914 - 2552

120

על מי האגרה לא תחול? האגרה לא תחול על בתים פרטיים או בניינים שלמים (ללא פרצלציה) המשמשים ל AL וכן לא תחול על מי שמשכיר חדרים בבית המגורים שלו לתקופה של עד 120 יום בשנה.

רבים רואים באגרה זו כמהלך לא חוקי, מטעמים רבים ולכן, גם אם לא תבוטל על ידי הנשיא או תשלח לבית הדין לחוקה צפוי גל של תביעות לבית המשפט שעלול להגיע אף עד לבית הדין האירופאי לצדק על מנת לאתגר אותה.

קשה יותר לקבל רישיונות AL – החוק למעשה חוסם התחלת פעילות חדשה (כולל הוסטלים) בדירות ובנייני מגורים באזורים המאוכלסים של המדינה ובאזורי החוף (מטרופולין ליסבון, פורטו, האלגארב ועוד).

תקנה זו אינה חלה על:

  • אזורים רחבים בפנים המדינה המסומנים אינדיקטיבית בכחול במפה מטה, וכן באזורים האוטונומיים של מדיירה והאיים האזורים. למרות זאת, גם באזורים המותרים על הבעלים להציג לעירייה את אישור 100% מהשכנים האחרים בבניין על מנת לקבל רישיון להשתמש בדירת מגורים לצורך השכרה לטווח קצר. כך שגם אם הדבר לא בלתי אפשרי, הוא קשה מאוד עד לא סביר בכל בניין מגורים ישן. לעומת זאת, במקרה בו מדובר בבניה חדשה, היזם יכול מראש להגדיר בחוזה המכר ובתקנון הבניין כי הרוכשים מודעים ומסכימים לכך שהדירות בבניין ישמשו למטרת AL.

  • חדרים בבית המגורים של בעל הדירה (זו חייבת להיות הכתובת הראשית של בעל הדירה).

  • בניין שאינו מחולק (לדוגמה בניין המכיל 4 דירות ושאינו מחולק לדירות בטאבו, Propriadade total), ועל הוסטלים ככל שאלו אינם ממוקמים בבניין המחולק לדירות. ללא קשר למיקום בפורטוגל. כלומר במקרים כאלו החוק אינו מגביל רשיונות AL בפורמט של חדרים או של הוסטל.

  • בתים פרטיים ללא קשר למיקומם בפורטוגל. הפעלה של בתים מסוג זה להשכרה בטווח קצר יכולה להשתלם מאוד, במיוחד באזורי החוף, אזורים תיירותיים פופולריים כגון סינטרה, פורטו, ליסבון וקאישקאיש, ולתיירות כפרית.

מפה המתארת את האיזורים בהם ניתן לקבל רשיונות לשימוש בדירה לטווח קצר בפורטוגל
איזורי השקעה מותרים בפורטוגל לטווח קצר

ועד הבית יכול לבטל רשיונות קיימים ברוב מיוחס – ועד הבית יכול לפנות לעירייה לצורך ביטול הרישיון של כל דירה בבניין המשמשת לטווח קצר וזאת ללא סיבה וברוב של שני שליש מבעלי הדירות.

ארנונה גבוהה יותר – החוק החדש אינו מכיר בפחת על דירות AL לצורך הפחתת מקדם החישוב של מיסי העירייה. יש לשים לב כי הערך למס של דירות ישנות הוא נמוך מאוד במקרים רבים כפי שכבר תיארנו בעבר. לדוגמה, דירת מגורים של 43 מ"ר במרכז ליסבון ששוויה באיזור 280 אלף יורו חויבה בארנונה כוללת של 75 יורו בשנת 2022.

לא ניתן להעביר רשיונות AL – אלא במקרים של פטירה וירושה. חשוב להזכיר כי במידה וחברת הניהול שלכם מחזיקה ברישיון AL, ויש לכם הסכם שכירות ללא תוקף איתה, אזי גם אם תמכרו את הדירה, רישיון זה יישאר בתוקף והקונה החדש יוכל להשתמש בה לצורך זה באמצעות אותה חברת ניהול.


כחברה המנהלת עשרות נכסי AL בפורטוגל אנו רואים בתקנות האלו הזדמנות. התיירות בפורטוגל היא בשיא של כל הזמנים ודירות AL מהוות 40% מחדרי המלון הזמינים. ככל שהתקנות יעודדו יציאה מהשוק של דירות AL, מחירי הלינה והתפוסה צפויים רק להשתפר, והרווח למי שמחזיק בדירה כזו צפוי לעלות.


להרשמה לוובינר בנושא בתאריך 7.9.23 בו נסביר את התקנות החדשות הצפויות, ההשלכות על המשקיעים וההזדמנויות הגלומות הקליקו כאן


מבט קדימה:

פורטוגל הפכה ליעד מועדף עולמית להשקעות נדל"ן בעשור וחצי האחרונים. למרות שבפריזמה ישראלית אנו נוטים לראות רק את זווית ההשקעה, הסיבות לכך מגוונות הרבה יותר וכוללות הטבות מס משמעותיות לזרים שמעבירים את מקום המגורים שלהם לפורטוגל (NHR), ויזות לנוודים דיגיטליים, ובעיקר מעבר משמעותי של אמריקאים, ברזילאים, ואירופאים אחרים בעלי אמצעים לפורטוגל, לרוב מסיבות של בטחון אישי, מזג אויר מצוין, ועדיין, למרות ההתייקרות - עלות מחיה זולה יותר מצפון אירופה ואמריקה. בנוסף לכל אלו, זרים עדיין יכולים לקבל מימון של עד 75% ברכישת דירה.

גורמי יסוד אלו עדיין לא השתנו, גם תחת חבילת הצעדים הנוכחית ולפיכך, ללא בניה מסיבית למגורים, אין צפי שמחירי הדירות ירדו בטווח הארוך ולמעשה רבים מאמינים שלצעדים האחרונים תהיה השפעה מעטה. הכלכלה הפורטוגלית היא עדיין אחת הצומחות באירופה ובטח במערב אירופה, ולמרות עליית המחירים של השנים האחרונות המחירים עדיין נמוכים ביחס לבירות אירופאיות אחרות במערב אירופה.


חברת מוג'ו נדל"ן פעילה בפורטוגל ובעיקר באזור ליסבון רבתי והמטרופולין של ליסבון, מרכז המדינה, והאלנטג'ו משנת 2016. באמצעות רשת ענפה של שיתופי פעולה והכרה יסודית של התקנות והשוק המקומי אנו מציעים ללקוחותינו את הנכסים המשתלמים ביותר באזורים הנכונים ביותר להשקעה. אנו מעניקים שירות מלא הכולל ליווי קניה, בניה, שיפוץ, וניהול הנכס כך שיש לנו זהות אינטרסים מלאה עם הקונה גם לאחר הרכישה.


מספר נכסים שמתאימים במיוחד להשקעה גם בעת הזו (ניתן ללחוץ על התמונה לצורך פרטים נוספים):


דירה בליסבון להשכרה בטווח קצר

דירת שני חדרים מרכזית מרווחת ומוארת ששופצה בשנת 2018, עם נוף מהמם לליסבון. הדירה עם רשיון AL הנמצא בידי חברת הניהול שלנו, עם תשואה נטו של 4.5% אחרי מס בפורטוגל שצפויה אף לעלות. ניתן להמשיך ולהשכיר אותה לטווח קצר גם לאחר השינוי האחרון.


תיירות כפרית

בית מקסים וטיפוסי לסגנון אזור האלנטז'ו, הממוקם בכפר קטן מימי הביניים. בקומה העליונה נמצא חלל לופט פתוח עם נוף אל רכס הרי Serra de Mamede. בית מסוג זה מתאים במיוחד לתיירות כפרית וניתן לקבל עליו תשואה נטו אחרי מס של לפחות 5% בשנה, וגם מספר ימים לא מבוטל בהם תוכלו לבלות בבית בעצמכם.


מתאימה למשפחות

דירת שלושה חדרים מקסימה זו שופצה ברמה גבוהה, וניתן להוסיף חדר נוסף ע"י סגירת חלל מתאים שנמצא באזור המגורים המרווח, ועל ידי כך להפוך אותה לדירת ארבעה חדרים. מהדירה יש נוף לאזור פתוח. האזור מבוקש מאוד לשכירות על ידי משפחות מקומיות והדירה ניתנת להשכרה בכ 1500 יורו לחודש. הדירה מתאימה גם למשפחות ישראליות המעוניינות במעבר לליסבון. ערך הדירות באזור צפוי להמשיך לעלות.


דירה המתאימה למשפחות בליסבון פורטוגל
דירה המתאימה למשפחות בליסבון פורטוגל

חווה (Quinta) המתאימה למגורים ותיירות כפרית ברמה גבוהה

קינטה ייחודית וחד פעמית הממקומת באיזור מונטמור-או-נובו, רק 20 דק' מאבורה, 45 דק' מסטובל או שעת נסיעה אחת מליסבון. כל החווה מתוחמת ע"י גדרות ושיטחה הוא כ10,000 מ"ר. הוילה המרכזית היא בעלת סלון ענק, מטבח עם איזור ישיבה לארוחות משפחתיות, אח הסקה לימים הקרים ותנור הסקה לעץ, ארבע סוויטות עם חלונות עם נוף על האיזור (שניים מהסווויטות כוללות חדרי בגדים), סלון עם אח ותנור הסקה לעץ, חדרי שירותים מלאים הכוללים אמבטיות וחלונות, חדר אורחים, מטבח עם אח מסורתי וגם מחסן.



ניתן למצוא נכסים רבים נוספים באתר שלנו, פנו אלינו לפרטים נוספים.


להרשמה לוובינר בנושא בתאריך 7.9.23 בו נסביר את התקנות החדשות הצפויות, ההשלכות על המשקיעים וההזדמנויות הגלומות הקליקו כאן

Comments


bottom of page