השקעות נדל"ן בפורטוגל ב-2025: מגמות והזדמנויות למשקיעים

שוק הנדל"ן בפורטוגל ממשיך להציג הזדמנויות אטרקטיביות עבור משקיעים זרים, ובכללם ישראלים, המעוניינים להשקיע בנדל"ן במדינה שנמצאת במגמת צמיחה. ניתוח מעמיק של השוק בשנת 2024, בשילוב נתונים מהשנה הנוכחית, מצביע על עלייה מתמשכת במחירים, עם הזדמנויות לא מעטות וגם אתגרים שדורשים תשומת לב.

צילום: https://www.instagram.com/next_voyage/

סקירת מצב השוק

עליית מחירים מתמשכת

בשנת 2024, מחירי הנדל"ן בפורטוגל המשיכו להעלות, עם עלייה של 12% במחיר החציוני למ"ר באוקטובר 2024 בהשוואה לאוקטובר 2023. ביקוש גבוה, בעיקר מצד משקיעים זרים, שממשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה, ממשיך להיות גורם משמעותי בשוק. הערים הגדולות כמו ליסבון ופורטו הן מרכזי ההתעניינות, אך גם אזורים נוספים סביב הערים הגדולות מציינים עלייה ניכרת בביקוש.

ביקוש גבוה והיצע מוגבל

הביקוש לנכסים, במיוחד בליסבון ובפורטו, ממשיך להיות גבוה, אך ההיצע נשאר מוגבל, דבר שמוביל לכך שהמחירים לא יורדים וממשיכים לעלות. הביקוש נותר יציב, בקרב משקיעים מקומיים וזרים, וכן בקרב רוכשים מקומיים הנהנים מאחוז מימון גבוה וריבית נמוכה כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים.

השפעת התיירות

הענף התיירותי, שההכנסות ממנו היו כ-27 מיליארד אירו בשנת 2024, ממשיך להיות מנוע מרכזי לביקוש לדירות להשכרה. צמיחה בתיירות צפויה גם להמשיך בשנים הקרובות, דבר שמעודד את הביקוש לדירות המיועדות להשכרה לתיירים.

תוכנית המימון לצעירים והשפעתה על השוק

ביולי 2024, ממשלת פורטוגל השיקה תוכנית מימון חדשה עבור צעירים, המאפשרת להם לקבל מימון של עד 100% לרכישת דירה ראשונה למגורים. תוכנית זו מיועדת לאנשים בגילאי 18-35, בתנאי שהרכישה לא תעלה על 450,000 אירו. התוכנית, שמספקת ערבות מדינה לצעירים, צפויה להוביל לגידול משמעותי בביקוש לדירות, במיוחד בערים הגדולות ובאזורים המטרופוליניים, ובמיוחד באזורים שבהם המחירים נמוכים יותר, כמו סביב ליסבון ופורטו.

השפעות על השוק:

• ביקוש מוגבר:  התוכנית צפויה להעלות את הביקוש לדירות במיוחד בקרב צעירים, אשר אינם יכולים לממן רכישת דירה במימון עצמי.

• לחץ על ההיצע:  הביקוש החדש, בשילוב עם ההיצע המוגבל, עלול להחמיר את מצב המחירים ולהוביל לעליית מחירים נוספת, במיוחד בערים הגדולות.

• הזדמנויות למשקיעים:  במיוחד במיקומים שבהם המחירים עדיין נגישים, כמו סביב ליסבון ופורטו, עשוי להיווצר פוטנציאל להעלאת ערך נכסים.

פיתוח האזורים העירוניים סביב ליסבון

האזורים המטרופוליניים שסביב ליסבון, במיוחד הגדה הדרומית של נהר הטז'ו כגון Almada, Seixal  ו- - Barreiro חווים פיתוח מואץ. תשתיות חדשות ומיזמים ציבוריים מעודדים התפתחות בולטת באזור זה, תוך כדי יצירת הזדמנויות עבור משקיעים.

הזדמנויות למשקיעים:

• תשואות גבוהות יותר:  אזורים הממוקמים סמוך לערים הגדולות מציעים מחירים נמוכים יותר, ובכך משקיעים יכולים ליהנות מתשואות גבוהות יותר על השקעותיהם.

• פוטנציאל עליית ערך:  עם הפיתוח הצפוי וההשקעות בתשתיות, צפויה עליית ערך הנכסים בטווח הבינוני והארוך.

• ביקוש גובר:  המעבר של אוכלוסייה מהמרכז לאזורים המטרופוליניים צפוי להניב ביקוש גבוה לדירות, במיוחד לדירות משפחתיות ודירות קטנות למגורים.

שינויים רגולטוריים והשפעתם על השוק

לאור עליית מחירי הנדל"ן והביקוש הגובר, הממשלה הפורטוגלית הציגה שינויים רגולטוריים על מנת לנסות ולמתן את המחירים ולהקל על המקומיים, תוך הגבלת האפשרות למשקיעים זרים להשפיע על השוק בצורה חופשית:

• הפסקת מתן ויזת זהב תמורת השקעה בנדל"ן: תוכנית ה "Golden Visa" שהייתה מקובלת במשך שנים, אשר אפשרה למשקיעים זרים לקבל אזרחות פורטוגלית בתמורה להשקעות נדל"ן, הוגבלה. כיום, לא ניתן לקבל אזרחות תמורת השקעה בנדל"ן או אפילו בקרנות המתמחות בנדל"ן, אלא רק באפיקים אחרים.

• שינויים והגבלות על השכרה לטווח קצר: הרשויות המקומיות באזורי ביקוש עירוניים כמו ליסבון ופורטו הקפיאו מתן רישיונות חדשים להשכרת נכסים לטווח קצר ורשויות אחרות העלו את הדרישות לקבלת הרישוי. מצד שני, הוחלט לאפשר העברת רישיון ההשכרה מהקונה למוכר, כשמדובר במכירת דירה שכבר פועלת בשוק ההשכרה לטוח קצר לתיירים.

• תוכנית ה"Mais Habitação":  ממשלת פורטוגל המשיכה בקידום תוכנית הדיור הציבורי שמיועדת להקל על אזרחים מקומיים וצעירים במיוחד, עם צעדים שמפנים קרקעות עבור פיתוח מגורים במחירים נגישים יותר, והקלות בתהליכי רישוי בנייה.

אתגרים נוספים שיש לקחת בחשבון

עליית מחירי הנדל"ן שהייתה משמעותית מאוד בפורטוגל בעשור האחרון, מול שכר שעלה בהרבה פחות יוצר אתגרים משמעותיים עבור התושבים המקומיים. התוצאה עלולה להיות קושי הולך ומתרקם בתנאי דיור עבור תושבי פורטוגל המקומיים, דבר שמגביר את הלחץ החברתי ויכול להוביל לרגולציות שלא יטיבו עם המשקיעים.

המלצות למשקיעים ישראלים

1. בחירת אזורים בקפידה: כדאי לשקול השקעה באזורים מתפתחים סביב ליסבון ופורטו, כמו הגדה הדרומית של נהר הטז'ו, בהן יש הזדמנויות עבור תשואות גבוהות ועליית ערך.

2. מעקב אחרי רגולציה: לאור השינויים הרגולטוריים, חשוב להתעדכן באופן שוטף בשינויים בחוקי השכירות וההגבלות על השקעות זרות במידה וישנן.

3. שקילת אלטרנטיבות: עם התפתחות האזורים המטרופוליניים, משקיעים יכולים להתמקד גם בהשקעות באזורי החוץ שבהם יש פוטנציאל לצמיחה מבלי להתמודד עם עלויות מחיה גבוהות בערים הגדולות.

4. בחירת גורם מקומי הבקי בשוק: היעזרות בחברה מקומית ובאנשי מקצוע מקומיים המכירים את השוק ומעורים בו יכולה לחסוך זמן ולספק מידע קריטי בזמן אמיתי, שיסייע להגיע להחלטה הנכונה.