פרשת דרכים
שוק הנדל"ן והתיירות בפורטוגל צפוי לעבור שינויים בעקבות משבר הקורונה, וכמי שחיים את השוק בפורטוגל כבר מספר שנים, גיבשנו סקירה של המצב.
המצב ערב המשבר
הציפייה בפורטוגל הייתה להמשך מגמת העלייה החדה בתיירות בשנת 2020. מנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חודש פברואר הראה עלייה בכמות התיירים, ובלינות (16% ו- 15.3% בהתאמה לעומת התקופה המקבילה ב 2019). זאת למרות ירידה חזקה בתיירות מסין (-50% לעומת התקופה המקבילה) בשל אפקט הקורונה.
במקביל, מחירי הנדל"ן בפורטוגל כולה (אינדקס מחירי הדיור) עלו ב 2019 בערך ממוצע של 9.6%. השגשוג הכלכלי ומחירי הנדלן המאמירים בליסבון ובפורטו, הובילו בשנה האחרונה לפעולות שונות של הממשלה שמטרתן הייתה לצנן את הביקושים לנדל"ן במרכז ליסבון.
המצב כרגע
פורטוגל ומדינות רבות באירופה הגבילו כמעט לחלוטין את התנועה האווירית והיבשתית ואת הפעילות הכלכלית.
שוק התיירות והעסקים העולמי היה מהראשונים לספוג נזקים עקב מגיפת הקורונה והגבלות התנועה הבינלאומית והמקומית החלות כעת ואשר צפויות להמשך בזמן הקרוב.
במקביל ישנה אי ודאות כלכלית עולמית וחוסר בהירות לגבי מועד סיום המשבר, הנזק לכלכלות וסביבת ההשקעה בתום המשבר. מובן כי כל הופעה, פסטיבל, או כנס מקצועי נדחו לסוף השנה או לשנה הבאה וכי פעילות ההשקעות נעצרה כמעט לחלוטין.
הממשלה פועלת על מנת לתמוך בחברות ובשכירים, בין היתר באמצעות תשלום דמי אבטלה לעובדים שיצאו לחל"ת (בדומה לישראל), פתיחת קווי אשראי גדולים לכל מטרה בריבית נמוכה ביותר לטובת עסקים, דחייה ופריסה של תשלומי מיסים, וכן הקפאה אוטומטית של הלוואות למגורים (לתושבי פורטוגל) ולחברות. בנוסף, שוכרים שאיבדו את עבודתם יכולים לקבל תמיכה ועזרה בשכר הדירה מהמדינה.
היום שאחרי
לא ניתן כיום להעריך במדויק את מועד הסיום המלא של משבר הקורונה כאשר ההערכות האופטימיות ביותר מדברות על חידוש של הפעילות הכלכלית והתנועה האווירית בתחילת הרבעון השלישי של 2019 (חודש יוני). בפורטוגל כמו במדינות רבות אחרות צפויה האטה כלכלית חריפה כאשר עיקר הבעיה כעת היא אי-הוודאות לגבי מועד הסיום של המשבר.
בשטח שוררת אופטימיות זהירה. זאת מאחר והגורמים שהפכו את פורטוגל ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים ושמו אותה על מפת התיירות והיזמות הבין לאומית לא השתנו. יתרה מכך, ממשלת פורטוגל כבר הוכיחה שיש לה את המשמעת והיכולת לצאת מחוזקת ממשברים כלכליים קשים כדוגמת המשבר הכלכלי של 2008, ממנו הצליחה פורטוגל לטפס בהצלחה כאשר את 2019 סיימה המדינה עם אבטלה שירדה עד לשיעור של 6% (לעומת 18% ב-2013) ועם עודף תקציבי של 0.2% מהתל"ג (לשם השוואה שנת 2019 הסתיימה בישראל בגרעון של 4%).
ניתן כבר כעת להדגיש מספר גורמים שילוו אותנו בעת היציאה מהמשבר:
א) הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בטווח הקצר והבינוני. הצפי הכללי הוא כי הקיפאון וחוסר והוודאות יובילו לירידה במחירי הנדל"ן בטווח הקצר והבינוני. בעוד ההערכה המקובלת היא כי אזורי ביקוש מרכזיים כגון מרכז ליסבון יפגעו בצורה מתונה, אזורים פחות מרכזיים ו/או שתלויים בעיקר בתיירות ובהשקעות זרות צפויים להפגע בצורה משמעותית יותר. בצד החיובי, אי הודאות צפויה לאפשר למשקיעים שיש בידם הון זמין ויכולת לקבל החלטות בצורה מהירה, לנצל את המצב לצורך קנייה של נכסים מעולים במיקומים מרכזיים ובמחיר מופחת, לעיתים משמעותית, לעומת המצב לפני המשבר.
ב) היפוך של המגמה להגבלת ההשקעות באזורי הביקוש והעלאה הדרגתית של המיסוי
טרם המשבר, הממשלה והעיריות נקטו במדיניות שמטרתה הייתה להסיט השקעות מאיזורי הביקוש אל הפריפריה וכן לקרר את שוק המשכנתאות. השינויים העיקריים שחלו בשנים האחרונות:
הגבלות על פעילות ההשכרה לטווח קצר (הגבלת מתן רישיונות באזורי הביקוש)
בחודש האחרון הפרלמנט בפורטוגל הסמיך את הממשלה להגביל את תכנית הוויזה זהב הפורטוגלית (קבלת אזרחות על בסיס השקעה בנדל"ן) לאזורים כפריים, מחוץ לערים הגדולות והמשגשגות.
העלאה הדרגתית של המיסוי על פעילות ההשכרה לטווח קצר
מגמה של צינון ההלוואות הניתנות למשקיעים לצורך קניית נכסים (יחס הלוואה לערך הנכס)
פעולות אלו הובילו לנדידה של משקיעים ליעדים חדשים בסביבת ליסבון כדוגמת סיישל, קושטה דה קפריקה, סינטרה, וסטובל, וכן לפורטו.
ההערכה הרווחת היא כי עקב המשבר המגמה תתהפך ב 180 מעלות וממשלת פורטוגל תחזור לכלים הבסיסיים שסייעו לה להביא השקעות זרות שהיוו את הקטר שמשך את המדינה למעלה, מתוך המשבר הכלכלי של 2008. לכן צפוי כי ההגבלות על פעילות ההשכרה לטווח קצר ועל איזורי ההשקעה לויזה זהב יבוטלו.
במידה ויתממשו מהלכים אלו צפויים לאפשר למשקיעים לרכוש שוב נכסים בשכונות המרכזיות ביותר בליסבון ולהבטיח לעצמם "מניה" בדמות רשיון השכרה לטווח קצר בשנים שיבואו. בנקודה זו כדאי להזכיר כי למוג'ו נדל"ן פורטוגל יש את הידע והניסיון על מנת לרשום את הנכס בצורה הנכונה, כך שגם שינויים רגולטוריים בעתיד לא ישפיעו על אפשרויות השימוש בו.
בנוסף לשינויים אלו, ישנה דרישה של הקבלנים להורדה של המע"מ על בניה לדרגה של 6%.
ג) מעבר של מספר דירות גדול מהשכרה לטווח קצר לשכירות טווח ארוך
מספר הדירות בשוק ההשכרה לטווח קצר בליסבון עולה בהתמדה בשנים האחרונות. לפי נתונים מאתר Airdna, מתחילת 2017 ועד סוף 2019, מספר דירות הנופש בליסבון עלה מ כ 12,000 לכ 20,000! כלומר עלייה של כ - 75%בתקופה של שלוש שנים. חלק לא מבוטל של דירות אלו נמצא בבעלות מפעילים מקומיים קטנים, אשר בחלק מן המקרים שכרו דירה אחת או מספר דירות, וניהלו אותן כדירות נופש בשוק ההשכרה לטווח קצר.
המצב הנוכחי יאלץ רבים מהמפעילים המקומיים, כמו גם בעלי דירות בעלי צורך תזרימי להסב במהירות את הדירות להשכרה בשוק המקומי. כתוצאה מכך צפויות בטווח הקצר והבינוני שתי תופעות מנוגדות:
ירידה במחירי ההשכרה לטווח ארוך בעיר בשל הגדלת ההיצע
מאידך, עלייה במחיר ללילה ובתפוסה בדירות שיישארו פנויות להשכרה לטווח קצר כאשר תנועת התיירות תתחדש בשל הירידה החדה בהיצע הדירות.
ד) עלייה חדה בפעילות התיירותית לאחר סיום המשבר
כנסים והופעות רבות שתוכננו ל 2020 נדחו לסוף השנה או ל 2021. ככל שתנועת התיירות תתחדש עד ספטמבר, אירועים אלו צפויים לייצר תנועה חזקה יותר מהרגיל לעיר בפרק זמן קצר. נתונים מהמשבר הכלכלי של 2008 מראים כי למרות המצב הכלכלי, פורטוגל המשיכה למשוך תיירים וזאת מאחר והמדינה מספקת חוויה ברמה גבוהה, בתקציב נמוך יחסית. חברת ריינאיר (לואו-קוסט) לדוגמה, יצאה במבצע לחודש ספטמבר 2020 ומכרה מראש את כל המושבים. מבחינה זו, יש מקום לאופטימיות כי ניתן יהיה לפצות ולו על חלק מהחודשים האבודים בשנת התיירות של 2020.
ה) תמריצים מקומיים ואירופיים לתעשיית התיירות של פורטוגל
הצפי הוא להזרמת כסף מסיבית לשווקים על ידי בנקים מרכזיים ומדינות, ערבויות של המדינה ושל האיחוד האירופי לפרויקטים יזמיים, וסביבת ריבית אפסית באירופה ובארה"ב.
אנו ממליצים לעקוב ובמידה ושקלתם השקעת נדל"ן בפורטוגל- כדאי לנצל את ההזדמנות הגלומה בסיטואציה הנוכחית.
