הזדמנות חדשה למשקיעי הנדל"ן בליסבון בעקבות שינוי רגולציה

נכסים המושכרים לטווחים קצרים (כגון דירות הרשומות בAir bnb, בוקינג ודומיהם) מסווגים בפורטוגל תחת הכותרת: "Alojamento Local" או בקיצור AL.

בעקבות תיקון בחוק המסדיר את פעילות הנכסים נוצרו הזדמנויות חדשות להשקעה בשכונות מסויימות בליסבון הצפויות למשוך אליהן את המשקיעים בחודשים הקרובים.

התיקון מאפשר לעיריות לקבוע אזורים בעיר בהם יוקפא מתן רשיונות השכרה חדשים למשך תקופה של שנתיים לכל הפחות. עיריית ליסבון כבר הודיעה כי היא תעלה במועצת העיר הצעה להקפאת מתן רישיונות השכרה בחמש שכונות במרכז ההיסטורי של ליסבון: אלפאמה (Alfama), קסטלו (Castelo), מורריה (Mouraria), באירו-אלטו (Bairo-Alto), ומדראגואה (Madragoa). שכונות אלו היו עד כה השכונות הפופולאריות ביותר עבור משקיעים ובהתאם הראו עליית מחירים חדה בשנים האחרונות.

כעת, לאור השינוי, שכונות הסמוכות להן, הנמצאות ברמת מחיר נמוכה יותר, אך עדיין מרכזיות ביותר ותנועת תיירים רבה, צפויות להפוך ליעד הבא עבור המשקיעים הזרים.

עיריית פורטו צפוייה להודיע בקרוב על צעדים דומים בעוד כי באלגארב הודיעו כי לא ינקטו צעדים מסוג זה.

חשוב לציין כי מי שמחזיק בידו רישיון השכרה לטווח קצר טרם כניסת התקנות לתוקף לא יושפע מהן.

השפעת השינוי על כדאיות ההשקעה בליסבון

כמו כל שינוי רגולטורי, שינוי זה מביא לצד המגבלות גם הזדמנות.

מבחינת המגבלות - המשמעות האפקטיבית היא כי מי שמתכוון לרכוש נכס בשכונות אלו לא יוכל להפעיל אותן בצורה חוקית למטרות השכרה לטווח קצר לפחות למשך השנתיים הקרובות.

עם זאת יש לזכור כי שכונות אלו הן מהצבעוניות, הטרנדיות, והאותנטיות ביותר באירופה, ומבוקשות למגורים על ידי מקומיים צעירים וכן על ידי משקיעים זרים (בעיקר צרפתים, גרמנים, אמריקאים, אנגלים וברזילאים). מכיוון שכך נכסים קטנים בשכונות אלו עדיין יכולים להניב תשואה של כ 5%-6% ברוטו מהשכרה לטווח ארוך. בנוסף, למרות שעליות הערך צפויות להתמתן, ההערכה הינה כי מחירי הנכסים בשכונות אלו עדיין צפויים לעלות בטווח הבינוני והארוך.

ההזדמנות

פורטוגל עדיין מראה גידול מרשים במספר התיירים המגיעים אליה וזו השנה השישית ברציפות. כאשר בשנת 2017 הייתה עליה נוספת של 12% במספר התיירים הנכנסים לעומת שנת 2016. ליסבון, הבירה הכלכלית והתרבותית של פורטוגל, היא היעד המועדף על תיירים המגיעים לפורטוגל. רק לאחרונה השיקה חברת אל על שתי טיסות שבועיות סדירות לליסבון וחברת דלתא האמריקאית השיקה טיסה יומית בין בוסטון לליסבון.

מספר כניסות התיירים לפורטוגל לפי שנה. מקור - .Statista

לאור הגידול החד בתיירות שצפוי להמשיך בשנים הבאות, הביקוש לנדל"ן באיזורי המרכז ההיסטורי של ליסבון ימשיך לעלות אך יופנה כעת ביתר שאת אל שכונות הסמוכות לאיזורים בהם הוקפא מתן רשיונות ההשכרה. איזורים אלו צפויים להראות עליות מחירים וכן עליה במחירי השכירות היומית והתפוסה.

הכנו עבורכם מפה בה קל יחסית להבחין מהם האזורים המוגבלים, ומהם האיזורים אותם אנו רואים כעת כמשתלמים להשקעה בטווח הקצר והבינוני:

מפת אזורים להשקעה בליסבון

האזורים האדומים מומלצים להשקעה למי שמעוניין בנכס בלב המרכז ההיסטורי התיירותי.

אלו הם האזורים התיירותיים והמבוקשים ביותר הכוללים חלקים מרובע מיזרקורדיה וסנטה מריה מאיור. המחירים באזורים אלו נמצאים כבר כעת ברמה של 5000-6000 יורו למ"ר ואף למעלה מכך, אך אלו אזורים מבוקשים ביותר כבר כעת המניבים תשואות של 10%-13% מהשכרה לטווח קצר.

האזורים המסומנים בירוק הם אזורים שהמחיר בהם אטרקטיבי יותר ובדרך כלל נמצא עדיין בטווח שבין 3000-4000 למ"ר כאשר התשואה המתקבלת בהם היא בין 6%-12% כתלות במיקום ובאופי הנכס. לאור הגבלת הרשיונות (באזורים הצהובים), והמחירים הגבוהים יחסית באזור האדום (למרות שצפוי כי ימשיכו ויעלו), מחירי הנדל"ן והשכירות צפויים להערכתנו לעלות משמעותית באזורים אלו (המסומנים בירוק) בשנים הקרובות ולכן מומלץ ולהשקיע באיזורים אלו כבר כעת.

דוגמאות להזדמנויות רכישה מעניינות באזורים אלו:

דירת שני חדרים בשכונת Arroios:

דירת 4 חדרים בשכונת Arroios:

דירת שני חדרים בשכונת Graca:

כדאי לדעת- תקנות נוספות, אדמיניסטרטיביות בעיקרן

התיקון לחוק הדיור המקומי שאושר בפרלמנט הפורטוגלי בסוף אוגוסט 2018 ונכנס לתוקף בתאריך 21 לאוקטובר 2018 מגדיר מספר תקנות נוספות הקשורות בניהול הנכס. השינויים הנוספים הינם אדמיניסטרטיביים בעיקרם ואינם משמעותיים.

אלו כוללים:

• חובה לרכוש ביטוח מבנה וצד ג' (הנרכש ממילא כאשר לוקחים מימון לרכישת הדירה מהבנק).

• חובה להחזיק חוברת מידע לאורח בדירה עם פרטי חירום ופרטי חברת הניהול.

• ועד הבית ברוב של 2/3 מהדיירים יכול להגדיל את דמי הניהול בעד 30%

• חובה למקם שלט קטן “AL” בכניסה לדירה

אנו במוג'ו פורטוגל מקפידים להיות מעודכנים בתקנות המקומיות, לעבוד בצורה שקופה וחוקית, ולעדכן את לקוחותינו על כל שינוי.

** האמור לעיל אינו מהווה המלצה להשקעה ו\או הבטחה לתשואה כלשהי.

#כדאיותהשקעהבפורטוגל #השקעהבפורטוגל #השכרהלטווחקצרבפורטוגל #החוקהחדשבפורטוגל #הגבלתרשיונותהשכרהלטווחקצרבפורטוגל